¿Cómo se maneja la Prórroga en el Arrendamiento de un Local Comercial?

bueno supongamos que el local estaba arrendado por mas de 30 años pero el dueño del predio lo venden
y el nuevo dueño quiere que se le entrege pero el arrendatario se reusa a entregar y no le empieza a pagar los arrendamientos del local.
que se puede hacer a esto que pasa con la prima quien tiene la obligacion de pagar en este caso por tanto tiempo de tener el predio en arrendamiento

Hola fmilia de Actualícese: Sobre los arrendamientos de locales y vivienda, siempre me ha asaltado la duda sobre la extincion de dominio en el caso que las autoridades detecten que el o los ocupantes utilizan el inmueble para actos delictivos, obviamente sin el consentimiento del propietario o cuando dejan altas facturas de servicios públicos sin pago y el acreedor respectivo -Empresas Municipales- proceden al remate (tambien en los casos en que el arrendatario solicita la instalación de varias líneas telefónicas). Sería interesante conocer la forma en que el arrendador pueda protegerse en estos casos. ¿Sería suficiente incluir dicho evento en una cláusula como causal de terminación del Contrato?. ¿El propietario, por el solo hecho de no ser el involucrado en el ilícito, queda eximido de la extinción de dominio del bien?. El asunto es complicado para el propietario porque el sólo proceso investigativo le enreda la vida.
Gracias por los comentarios que puedan aportar.
Atte Carlos Arturo Peña

buenos días.Tengo una situación especial con un local pues soy propietaria arrendadora y el contrato se termina en diciembre de 2009 pero decidi demolerlo para unirme a un proyecto de construcción e la zona.Le vengo avisando al arrendatario desde abril de 2008 que necesito el local para marzo de 2009 y me contesta pidiendo una indemnización demasiado alta.
Quisiera su concepto al respecto pues si he cumplido con el deshaucio de los 6 meses del art 520 y estoy en la tercera causal del 518 debo indemnizarlo? y de ser asi en qué forma?.
Les agradezco su orientación oportuna.

ES DE MI PARECER QUE EL ARTICULO 518 DEL CODIGO DE COMERCIO ES TAXATIVO EN SUS APRECIACIONES, SIN EMBARGO EN EL PUNTO DE INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO ESTA EL HECHO QUE CUANDO EL ARRENDATARIO PAGUE EL 6 DIA DEL MES TENIENDO ESTIPULADO QUE SE DEBE CANCELAR LOS PRIMEROS 5 DIAS DEL MES ANTICIPADAMENTE, YA ENTRA EN CAUSAL DE INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO. Con esta situacion de supuesta iliquidez casi todos han caido en esta causal. http://www.ivanjiye.com ivanjiye@gmail.com

Siempre he considerado que lo preceptuado por el artículo 518 del Código de Comercio al establecer una primera condición para que sea un derecho del comerciante exigir la prórroga del contrato de arrendamiento del local que está utilizando el llevar ocupando mínimo por 2 años de manera continua el local y con el mismo establecimiento de comercio, está lejos de ser un beneficio para el arrendatario-empresario, ya que todo negocio necesita para consolidarse por lo menos un año, y si al cabo del año le solicitan que entregue el inmueble donde funciona el establecimiento de comercio, el empresario quedaría completamente desprotegido, y tendría que buscar otro local donde tendría que empezar de nuevo con su actividad comercial y así sucesivamente, con los correspondientes costos para el traslado y la pérdida de la acreditación de su negocio en el lugar donde funcionó. Lo que ha debido la ley mercantil, es proteger de veras al arrendatario-empresario, estableciendo siempre el derecho a la prórroga desde el inicio del contrato de arrendamiento, siempre y cuando el arrendatario-empresario cumpla con sus obligaciones contractuales y no se presenten las causales taxativas consagradas en el mismo artículo 518 del C. de Cio.

HOLA: AMIGOS!! TENEMOS UN LOCAL ARRENDADO DESDE NOVIEMBRE DE 2004 Y HA FUNCIONADO UN RESTAURANTE CON LA MISMA RAZON SOCIAL DESDE EL INCIO HASTA LA FECHA. EL DUEÑO DEL LOCAL ES ABOGADO Y CADA AÑO NOS HACE FIRMAR UNA CLAUSULA DONDE INDICA QUE EL CONTRATO CAMBIA COMO SI FUERA NUEVO Y QUE EL CANON DE ARRENDAMIENTO ES “A CONVENIR ENTRE LAS PARTES”, EL DUEÑO ESTIMA UN AUMENTO DEL 30% CADA AÑO. NOS PARECE EXAGERADO Y EL ADUCE QUE AL RESTAURANTE LE VA BIEN A ÉL LE DEBE IR BIEN. NUESTRA DUDA ES: ¿CUÁL ES EL PORCENTAJE MAXIMO DE AUMENTO ANUAL? COMO HACEMOS PARA NEGOCIAR Y NO PERMITIR QUE EL DUEÑO ABUSE CON LOS AUMENTOS Y NOSOTROS QUE HEMOS ACREDITADO EL INMUEBLE NO PODAMOS DISFRUTAR DEL ALGUNA GANANCIA POR NUESTRO ESFUERZO, YA QUE EL DUEÑO QUIERE MAS Y MAS CADA VEZ.
AGRADECEMOS SUS RESPUESTAS Y AYUDA.

Para Luis Felipe Acevedo
Le recomiendo consultar la ley 820 de 2003, sin embargo este material le puede servir

ARRIENDOS

¿Qué Ley rige los arriendos en Colombia?
Actualmente, la Ley 820 del 2003 es la que regula la actuación entre los propietarios y los inquilinos. Ante, lo hacía la Ley 56 de 1985.

¿Quién es el responsable de los servicios públicos?
La Ley dice que el propietario no está en la obligación de pagar las deudas de los servicios públicos que el inquilino no pagó. Esto quiere decir que al firmar el contrato de arrendamiento, el propietario debe informar a la empresa de servicios públicos que, a partir de ese día, la cuenta la pagará el arrendatario.

La empresa le exigirá al nuevo habitante una póliza de cumplimiento o un depósito de dos meses (cargo fijo más consumo promedio) para asegurar la deuda en caso de mora.

¿Existe un tope para el aumento en el precio del arriendo?
Sí, por disposiciones del Gobierno Nacional los arriendos aumentarán de acuerdo al Índice de la Inflación consolidado a diciembre registrado por el Dane. Para 2005 el aumento autorizado es del 5,0 por ciento para los contratos anteriores a junio 10 del 2003 y del 5,5 para aquellos firmados después de esta fecha.

¿Cuánto es lo máximo que puedo cobrar de arriendo?
El valor máximo del canon de arrendamiento no debe ser superior al 1,0 por ciento del valor comercial del inmueble que se arrienda. Para efectos de cálculos, este valor generalmente no puede exceder al doble del avalúo catastral.

¿Cuál es la duración del contrato?
Si el arrendatario paga cumplidamente y desea continuar con el bien, el contrato se prorrogará automáticamente hasta por cuatro años. En ese momento, si el propietario quiere recuperarlo puede hacerlo sin alegar motivos de fuerza mayor pero debe indemnizar al inquilino con 1,5 cánones de arrendamiento.

Antes de los cuatro años, el dueño puede pedir el inmueble pero debe demostrar que lo necesita para habitarlo, demolerlo, remodelarlo o venderlo y, además, avisar con tres meses de anticipación. De lo contrario debe pagar tres cánones al arrendatario.

¿Cuáles son las causas posibles para dar por terminado un contrato?
La mora de más de 30 días, el subarriendo sin autorización y el incumplimiento en el pago de los servicios públicos serán, entre otros, motivos suficientes para terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento.

¿En caso de mora del inquilino en cuánto tiempo puedo recuperar mi inmueble?
Con la nueva Ley el proceso de restitución pasó de un promedio de 3 años a 6 ú 8 meses. A reducción del tiempo se debe a una modificación hecha al artículo 2000 del Código Civil.

¿Cómo notificó el aumento del canon de arriendo?
Es obligación del arrendador comunicar con antelación al arrendatario, bien sea, verbal, por telegrama, por correo electrónico o por cualquier otro medio el porcentaje del incremento y la fecha a partir de la cual se hará efectivo -solo una vez por año y según lo aprobado por el Gobierno-.

¿Al firmar el contrato debo especificar el valor de la cuota de administración del conjunto?
Es recomendable, tanto para el arrendador como para el arrendatario, que en una de las cláusulas del contrato de arrendamiento se especifique el valor de la cuota de administración y los posibles reajustes. Esto teniendo en cuenta, que los seguros de arrendamiento sólo responden por los valores establecidos en el contrato de arrendamiento.

¿En dónde puedo encontrar completa la Ley?
En este portal. Vaya al menú ‘Cómo comprar vivienda’ y dé clic en la sección ‘Propietario’. Una vez allí, tendrá la opción de descargar e imprimir desde su computador el texto completo de la Ley.

bueno mi caso es el siquiente
yo realise un contracto de arrendamiento en el año de 1990, como local comercial ya que hubo una sentencia anterior que lugar lo designo como local comercial pero resulta que es uan casa el señor me lo pidio por que segun el va a vivir ahi el señor no vive aqui vive en europa `pero yo no se lo puedo entregar por que no tengo donde vivir.
a demas no se si vivir ahi es acusal para pedirlo.

MIMADRE TIENE UN LOCAL COMERCIAL ARRENDADO,ACTUALMENTE ES UNA HELADERÍA DE PRODUTOS LA FUENTE, PERO EL SEÑOR CUANDO ARRENDO LE COMPRO UNA PRIMA A UNA SEÑORA QUE TAMBIEN TENÍA UNA HELADERÍA FUNCIONANDO EN EL LOCAL.

EL SEÑOR ESTA INCUMPLIENDO CON EL PAGO DEL ARRIENDO. LE QUEREMOS PEDIR EL LOCAL POR ESTE INCUMPLIMIENTO EN EL CONTRATO.

MI PREGUNTA ES ¿TENEMOS LA OBLIGACIÓN DE HACERLE ALGUN PAGO POR LA PRIMA QUE EL COMPRO CUANDO ALQUILO EL LOCAL?

MI OTRA DUDA ES:
YO COMO HIJO DE LA PROPIETARIA PUEDO INTERVENIR EN LAS DECICIOMES QUE SE TENGAN QUE TOMAR, YA QUE LA DUEÑA SE ENCUNTRA LEJOS Y NO PUEDE ESTAR A CARGO.

EL CONTRATO QUE EL TIENE VENCIO EL 01/10/2008, ES NECESARIO HACERLE OTRO CONTRATO EN CASO DE QUERERLE RENOVAR NUEVAMENTE

tenia un local comercial a título de arriendo el día 04 de noviembre de 2007, en el cual se pacto, entre otros, que el término de duración del contrato sería de 1 año. Pasados seis meses desde la celebración del contrato de arriendo, le solicite a mi arrendador terminar el contrato de arriendo, en atención a que ya no tiene dinero para pagar los cánones. pero no me aceptaron la solicitud y si me iba debia cancelar el año completo.
quiero saber si ahora puedo hacer algo ya que por los ultimos 2 mes lo tube desocupado

tenemos un local comercial de 6*9 metros, empezamos hace 7 años pagando 200.000 pesos de arriendo y fue aumentando poco a poco, en el año 2007 se negocio con el propietario un aumento anual del 10 % ahora estamos pagando 440.000 pesos y la señora nos dijo en octubre que nos iba a subir el arriendo a 800.000 pesos,para el 2009.no hay contrato escrito;solo verbal.creo que es un canon muy alto.la señora dijo que o sino le desocuparamos, quisiera saber cual es su opinion al respecto.que podemos hacer sabiendo que cuando tomamos el local en arriendo hacia varios meses no funcionaba ningun negocio y de cierta manera le recuperamos el local.

mi pregunta es la siguiente

en el año 2003 tomamos un local en arriendo para un restaurante el cual ah venido funcionando sin interrupcion hasta la fecha de hoy, los dueños de la casa han decidido cancelar el contrato de arrendamiento el cual se vence el 15 de noviembre del 2008, esta decision nos fue informada el dia martes 11 de noviembre, donde ellos nos hacen saber y nos informan que debemos desocupar el local a mas tardar en lo que queda de la semana

que tiempo me puedo tomar para desocupar el local, o es posible que por algun modo pueda obetener una prorroga de tiempo alli ya que no han cumplido con el tiempo de aviso para cancelacion del contrato

Tengo un local comercial en subarriendo con un termino de 6 meses que nunca contemplo la renovacion ni automatica ni expresa.
Ahora llevo mas de un año, asumo mi contrato como renovado con las mismas condiciones o debo asumir que tengo ahora un contrato verbal.?

Tengo una propiedad comercial arrendada al Estado, y el contrato se ha prorrogado por 3 años, el último contrato lo hicimos por 8 meses, se cumplen en un mes y no me han pasado el desahucio, tengo derecho a la prorroga automatica de dicho contrato como lo estipula el art. 520 del codigo de comercio, o aplica solo para el arrendatario?

tengo en alquiler un local comercial el cual le compre a un señor el dueño del inmueble supo del negocio y ahora que lo quiero vender el me dise que no lo puedo vender que si me gusta asi si no que ledesocupe.
agradesco informacion al respecto gracias

Estoy encargada de un local comercial de mi madre, y ella está fuera de la ciudad.
No queremos renovar el contrato con el arrendatario, aunque no se lo hemos hecho saber; pero según comentarios el pedirá una suma por la prima comercial.
Mi duda es la siguiente:
Estamos en la obligación de cancelarle dicha prima si el inmueble se va a solicitar porque se le van a hacer unas reparaciones??
Además existe la posibilidad que al momento de estar lista la reparación le demos uso para un negocio nuestro.

Por favor me urge depejar estas dudas, deseo también saber en que norma, ley o decreto me puedo apoyar para tener más conocimeinto sobre el tema.

Muchas Gracias.

Hola usuarios de actualicese, tengo una pregunta, entregue un local comercial donde estuve ocho años hace quince dias, tuvimos una conciliación prejudicial ya que yo debía unos meses de arriendo pero me comprometí a pagar el saldo. Hoy me entero que se lo arrendaron a un amigo para colocar exactamente lo mismo (gimnasio) que yo tuve alli durante ocho años. Pregunto: Puedo exigir yo una prima de acreditación por estos ocho años. A quien al arrendatario o al arrendador. Muchas gracias.

Tengo un inmueble arrendado hace más de diez años, se trata de una edificación construida única y exclusivamente para estacionamiento de vehículos. El arrendatario no ha incumplido; tampoco se va a remodelar, reconstruir o reparar. Se quiere solicitar para organizar un establecimiento de comercio pero la actividad no puede ser “sustancialmente distinta” por que como lo manifesté la estructura de la construcción no permite un uso distinto al de estacionamiento de vehículos. Cómo puedo proceder?, Que norma puedo alegar?. Me obliga el artículo 518, teniendo en cuenta la limitación en el uso del inmueble? Agradecería su colaboración.

Tengo un local comercial en sociedad con otra persona.
desde hace 8 años yo tengo una salsamentaria en dicho local y le pago arriendo a mi socio por el 50% del local comercial.

Pero cada año hace un incremento muy alto y con el correr del tiempo se vuelve impagable.

quiero saber si hay quien regule estos porcentajes o que puedo hacer al respecto gracias