Artículo 23. Requisitos para la terminación
unilateral por parte del arrendador mediante preaviso con
indemnización. Para que el arrendador pueda dar
por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
en el evento previsto en el numeral 7 del artículo
anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal
autorizado al arrendatario o a su representante legal, con
la antelación allí prevista, indicando la fecha
para la terminación del contrato y, manifestando que
se pagará la indemnización de ley;
b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes
de la autoridad competente, la indemnización de que
trata el artículo anterior de la presente ley, dentro
de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada
para la terminación unilateral del contrato. La consignación
se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno
Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará
copia del título respectivo cl arrendatario o le enviará
comunicación en que se haga constar tal circunstancia,
inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará
con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación
se dejará constancia en los respectivos títulos
de las causas de la misma como también el nombre y
dirección precisa del arrendatario o su representante;
d) Si el arrendatario cumple con la obligación
de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá
el pago de la indemnización, de conformidad con la
autorización que expida la autoridad competente.
Parágrafo 1º. En caso de
que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador
tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización
consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente
proceso de restitución del inmueble.
Parágrafo 2º. Si el arrendador
con la aceptación del arrendatario desiste de dar por
terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar
a la autoridad competente, la autorización para la
devolución de la suma consignada.
Artículo 24. Terminación por
parte del arrendatario. Son causales para que el arrendatario
pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato,
las siguientes:
1. La suspensión de la prestación
de los servicios públicos al inmueble, por acción
premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos
que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario
podrá optar por asumir el costo del restablecimiento
del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda
hacer como arrendatario.
2. La incursión reiterada del arrendador
en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por
el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada
ante la autoridad policiva.
3. El desconocimiento por parte del arrendador
de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.
4. El arrendatario podrá dar por terminado
unilateralmente el contrato de arrendamienito dentro del término
inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito
dirigido al arrendador a través del servicio postal
autorizado, con una antelación no menor de tres (3)
meses y el pago de una indemnización equivalente al
precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará
obligado a recibir el inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario
podrá hacer entrega provisional mediante la intervención
de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a la acción
judicial correspondiente.
5. El arrendatario podrá dar por terminado
unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de
vencimiento del término inicial o de sus prórrogas,
siempre y cuando dé previo aviso escrito al arrendador
a través del servicio postal autorizado, con una antelación
no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento.
En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar
causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá
indemnizar al arrendador.
De no mediar constancia por escrito del preaviso,
el contrato de arrendamiento se entenderá renovado
automáticamente por un término igual al inicialmente
pactado.
Parágrafo. Para efectos de la
entrega provisional de que trat a este artículo, la
autoridad competente, a solicitud escrita del arrendatario
y una vez acreditado por parte del mismo el cumplimiento de
las condiciones allí previstas, procederá a
señalar fecha y hora para llevar, a cabo la entrega
del inmueble.
Cumplido lo anterior se citará al arrendador
y al arrendatario mediante comunicación enviada por
el servicio postal autorizado, a fin de que comparezcan el
día y hora señalada al lugar de ubicación
del inmueble para efectuar la entrega al arrendador.
Si el arrendador no acudiere a recibir el inmueble
el día de la diligencia, el funcionario competente
para tal efecto hará entrega del inmueble a un secuestre
que para su custodia designare de la lista de auxiliares de
la justicia hasta la entrega al arrendador a cuyo cargo corren
los gastos del secuestre.
De todo lo anterior se levantará un acta
que será suscrita por las personas que intervinieron
en la diligencia.
Artículo 25. Requisitos para la terminación
unilateral por parte del arrendatario mediante preaviso con
indemnización. Para que el arrendatario pueda dar
por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento
en el evento previsto en el numeral 4 del artículo
anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal
autorizado al arrendador o a su representante legal, con la
antelación allí prevista, indicando la fecha
para la terminación del contrato y, manifestando que
se pagará la indemnización de ley.
b) Consignar a favor del arrendador y a órdenes
de la autoridad competente, la indemnización de que
trata el artículo anterior de la presente ley, dentro
de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada
para la terminación unilateral del contrato. La consignación
se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno
Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará
copia del título respectivo al arrendador o le enviará
comunicación en que se haga constar tal circunstancia,
inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará
con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación
se dejará constancia en los respectivos títulos
de las causas de la misma como también el nombre y
dirección precisa del arrendatario o su representante;
d) Si el arrendador cumple con la obligación
de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá
el pago de la indemnización, de conformidad con la
autorización que expida la autoridad competente.
Parágrafo 1º. En caso de
que el arrendador no reciba el inmueble, el arrendatario tendrá
derecho a que se le devuelva la indemnización consignada,
sin perjuicio de que pueda realizar la entrega provisional
del inmueble de conformidad con lo previsto en el artículo
anterior.
Parágrafo 2º. Si el arrendatario
con la aceptación del arrendador desiste de dar por
terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar
a la autoridad competente, la autorización para la
devolución de la suma consignada.
Artículo 26. Derecho de retención.
En todos los casos en los cuales el arrendador deba indemnizar
al arrendatario, éste no podrá ser privado del
inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la
indemnización correspondiente o sin que se le hubiere
asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador.
Artículo 27. Descuento por reparaciones
indispensables no locativas. En el caso previsto en el
artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto
en contrario entre las partes, el arrendatario podrá
descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta.
Tales descuentos en ningún caso podrán exceder
el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo
total de las reparaciones indispensables no locativas excede
dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos
periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor
de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido
por dichas reparaciones.
Para lo previsto en el artículo 1994
del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones
previstas en dicho artículo, las partes podrán
pactar contra el valor de la renta.
En el evento en que los descuentos periódicos
efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo,
no cubran el costo total de las reparaciones indispensables
no locativas, por causa de la terminación del contrato,
el arrendatario podría ejercer el derecho de retención
en los términos del artículo anterior, hasta
tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente
por el arrendador.
CAPITULO VIII
Personas dedicadas a ejercer la actividad de
arrendamiento de bienes raíces
Artículo 28. Matrícula de arrendadores.
Toda persona natural o jurídica, entre cuyas actividades
principales esté la de arrendar bienes raíces,
destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de la de terceros,
o labores de intermediación comercial entre arrendadores
y arrendatarios, en los municipios de más de quince mil
(15.000) habitantes, deberá matricularse ante la autoridad
administrativa competente.
Para ejercer las actividades de arrendamiento
o de intermediación de que trata el inciso anterior será
indispensable haber cumplido con el requisito de matrícula.
Las personas matriculadas quedarán sujetas a la inspección,
vigilancia y control de la autoridad competente.
Igualmente deberán matricularse todas las
personas naturales o jurídicas que en su calidad de propietarios
o subarrendador celebren más de cinco (5) contratos de
arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades
descritas en el artículo cuarto de la presente ley.
Se presume que quien aparezca arrendando en un
mismo municipio más de diez (10) inmuebles de su propiedad
o de la de terceros, ejerce las actividades aquí señaladas
y quedará sometido a las reglamentaciones correspondientes.
Artículo 29. Requisitos para obtener
la matrícula. Para obtener la matrícula de
arrendador, el interesado deberá cumplir los siguientes
requisitos:
a) Presentar documento que acredite existencia
y representación legal, cuando se trate de personas jurídicas.
En el caso de personas naturales, el registro mercantil;
b) Presentar el modelo o modelos de los contratos
de arrendamientos, y los de administración que utilizarán
en desarrollo de su actividad;
c) Las demás que determine la autoridad
competente.
Artículo 30. Término para solicitar
la matrícula. Las personas a que se refiere el artículo
28 que no se encuentren registradas ante la autoridad competente,
deberán hacerlo a más tardar dentro de los tres
(3) meses siguientes contados a partir de la fecha de vigencia
de la presente ley. Quienes ya se encuentren inscritos, deberán
igualmente actualizar los datos señalados en el artículo
anterior, dentro del mismo término.
Las personas naturales o jurídicas que
con posterioridad a la presente ley se ocupen del arrendamiento
de bienes raíces urbanos ajenos, deberán registrarse
dentro de los diez (10) días siguientes a la iniciación
de sus operaciones.
Artículo 31. Condición para anunciarse
como arrendador. Para anunciarse al público como
arrendador, las personas a que se refiere el artículo
28 de la presente ley deberán indicar el número
de su matrícula vigente. Esta obligación será
exigible a partir del vencimiento de los términos señalados
en el artículo anterior, según corresponda.
CAPITULO IX
Inspección, control y vigilancia en
materia de arrendamientos
Artículo 32. Inspección, control
y vigilancia de arrendamiento. La inspección, control
y vigilancia, estarán a cargo de la Alcaldía Mayor
de Bogotá, D. C., la Gobernación de San Andrés,
Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales
de los municipios del país.
Parágrafo. Para los efectos previstos en
la presente ley, la Alcaldía Mayor de Bogotá,
D. C., establecerá la distribución funcional que
considere necesaria entre la subsecretaría de control
de vivienda, la secretaría general y las alcaldías
locales.
Artículo 33. Funciones. Las entidades
territoriales determinadas en el artículo anterior ejercerán
las siguientes funciones:
a) Contrato de arrendamiento:
1. Conocer las controversias originadas por no
expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios,
fiadores y codeudores.
2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen
a la autoridad competente en los artículos 22 al 25 en
relación con la terminación unilateral del contrato.
3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado
depósitos ilegales y conocer de las controversias originadas
por la exigibilidad de los mismos.
4. Conocer de las controversias originadas por
la no expedición de los comprobantes de pago al arrendatario,
cuando no se haya acordado la consignación como comprobante
de pago.
5. Conocer de las controversias derivadas de la
inadecuada aplicación de la regulación del valor
comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o de
los incrementos.
6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre
mantenimiento, conservación, uso y orden interno de los
contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos
a vigilancia y control;
b) Función de control, inspección
y vigilancia:
1. Investigar, sancionar e imponer las demás
medidas correctivas a que haya lugar, a las personas a que se
refiere el artículo 28 de la presente ley o a cualquier
otra persona que tenga la calidad de arrendador o subarrendador.
2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas
en la presente ley y demás normas concordantes.
3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria
de vivienda urbana, especialmente en lo referente al contrato
de administración.
4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones
relacionadas con el anuncio al público y con el ejercicio
de actividades sin la obtención de la matrícula
cuando a ello hubiere lugar.
Parágrafo. Para las funciones a
las que se refiere el presente artículo, las entidades
territoriales podrán desarrollar sistemas de inspección,
vigilancia y control, acorde a los parámetros que establezca
el Gobierno Nacional en un período de seis (6) meses
siguientes a la expedición de la presente Ley. Si el
Gobierno no lo hace, la competencia será de los alcaldes.
CAPITULO X
Sanciones
Artículo 34. Sanciones. Sin perjuicio
de las demás sanciones a que hubiere lugar, la autoridad
competente podrá imponer multas hasta por cien (100)
salarios mínimos mensuales legales vigentes, mediante
resolución motivada, por las siguientes razones:
1. Cuando cualquier persona a las que se refiere
el artículo 28 no cumpla con la obligación de
obtener la matrícula dentro del término señalado
en la presente ley.
2. Cuando las personas a que se refiere el artículo
28 de la presente ley incumplan cualquiera de las obligaciones
estipuladas en el contrato de administración suscrito
con el propietario del inmueble.
3 Cuando las personas a que se refiere el artículo
28 de la presente ley se anunciaren al público sin mencionar
el número de la matrícula vigente que se les hubiere
asignado.
4. Por incumplimiento a cualquier otra norma legal
a que deban sujetarse, así como por la inobservancia
de las órdenes e instrucciones impartidas por la autoridad
competente.
5. Cuando las personas a que se refiere el artículo
28 de la presente ley, en razón de su actividad inmobiliaria,
o en desarrollo de arrendador o subarrendatario de vivienda
compartida, incumplan las normas u órdenes a las que
están obligados.
6. Cuando las personas que tengan el carácter
de arrendador de inmuebles destinados a vivienda urbana, estén
sometidos o no, a la obtención de matrícula de
arrendador, incumplan con lo señalado en los casos previstos
en los numerales 1 a 3 del artículo anterior.
Parágrafo 1º. La autoridad
competente podrá, suspender o cancelar la respectiva
matrícula, ante el incumplimiento reiterado de las conductas
señaladas en el presente artículo.
Parágrafo 2º. Contra las providencias
que ordenen el pago de multas, la suspensión o cancelación
de la matrícula procederá únicamente recurso
de reposición.
CAPITULO XI
Aspectos procesales
Artículo 35. Medidas cautelares en procesos
de restitución de tenencia. En todos los procesos
de restitución de tenencia por arrendamiento, cualquiera
que fuere la causal invocada, el demandante podrá pedir,
desde la presentación de la demanda o en cualquier estado
del proceso, la práctica de embargos y secuestros sobre
bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los
cánones de arrendamiento adeudados o que se llegaren
a adeudar, de cualquier otra prestación económica
derivada del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones
a que hubiere lugar y de las costas procesales.
Los embargos y secuestros podrán decretarse
y practicarse como previos a la notificación del auto
admisorio de la demanda a la parte demandada.
En todos los casos, el demandante deberá
prestar caución en la cuantía y en la oportunidad
que el juez le señale, para responder por los perjuicios
que se causen con la práctica de dichas medidas.
La parte demandada, podrá impedir la práctica
de medidas cautelares o la cancelación y levantamiento
de las practicadas, mediante la prestación de caución
en la forma y en la cuantía que el juez le señale,
para garantizar el cumplimiento de la sentencia.
Las medidas cautelares practicadas se levantarán
si se absuelve al demandado, o si el demandante no formula demanda
ejecutiva en el mismo expediente dentro de los sesenta (60)
días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para
obtener el pago de los cánones adeudados,. las costas,
perjuicios o cualquier otra suma derivada del contrato o de
la sentencia. Si en esta se condena en costas, el término
se contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe;
y si hubiere sido apelada, desde la notificación del
auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior.
Artículo 36. Restitución provisional.
Cualquiera que fuere la causal de restitución invocada,
el demandante podrá solicitar, que antes de la notificación
del auto admisorio o en cualquier estado del proceso, se practique
una diligencia de inspección judicial al inmueble, con
el fin de verificar el estado en que se encuentra. Si durante
la práctica de la diligencia se llegare a establecer
que el bien se encuentra en estado de grave deterioro o que
pudiere llegar a sufrirlo, desocupado o abandonado, el juez
a solicitud del demandante, podrá ordenar, en la misma
diligencia, la restitución provisional del bien, el cual
se le entregará físicamente a un secuestre. El
secuestre, previa autorización del juez podrá
entregar el inmueble en depósito a la parte demandante,
quien se abstendrá de arrendarlo hasta tanto no se encuentre
en firme la sentencia que ordene la restitución del bien.
La orden de restitución provisional no es apelable.
Si la parte demandada en la oportunidad para contestar
la demanda, o dentro de los cinco (5) días siguientes
a la práctica de la diligencia, según fuere el
caso, solicita al juez que le fije caución a la parte
demandante para garantizar los daños y perjuicios que
con la restitución provisional pueda ocasionarle, el
juez si lo considera conveniente, ordenará la prestación
de caución en la cuantía y oportunidad que para
tales efectos señale, so pena del levantamiento de la
medida.
Durante la vigencia de la restitución provisional,
se suspenderán los derechos y obligaciones derivados
del contrato de arrendamiento a cargo de las partes.
Artículo 37. Pago de servicios, cosas
o usos conexos y adicionales. Cualquiera que fuere la causal
invocada, el demandado deberá presentar la prueba de
que se encuentra al día en el pago de los servicios cosas
o usos conexos y adicionales, siempre que, en virtud del contrato
haya asumido la obligación de pagarlos. En este caso,
para poder ser oído, deberá presentar los documentos
correspondientes que acrediten su pago, dentro del término
de treinta (30) días calendario contado a partir de la
fecha en que éste debía efectuarse oportunamente.
Artículo 38. Consulta. En ningún
caso, las sentencias proferidas en procesos de restitución
de inmueble arrendado serán consultadas.
Artículo 39. Trámite preferente
y única instancia. Todos los procesos de restitución
de inmueble arrendado tendrán trámite preferente,
salvo respecto de los de tutela. Su inobservancia hará
incurrir al juez o funcionario responsable en causal de mala
conducta sancionable con destitución del cargo. El Consejo
Superior de la Judicatura adoptará las normas necesarias
para el cumplimiento de lo así dispuesto, dentro de los
seis (6) meses siguientes a la vigencia de la presente ley.
Cuando la causal de restitución sea exclusivamente
mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará
en única instancia.
Artículo 40. El numeral 7 del artículo
20 del Código de Procedimiento Civil, quedará
así:
"7. En los procesos de tenencia por arrendamiento,
por el valor actual de la renta durante el término pactado
inicialmente en el contrato, y si fuere a plazo indefinido,
por el valor de la renta del último año. Cuando
la renta deba pagarse con los frutos naturales del bien arrendado,
por el valor de aquellos en el último año. En
los demás procesos de tenencia, la cuantía se
determinará por el valor de los bienes".
CAPITULO XII
Disposiciones finales
Artículo 41. Fomento a la inversión.
Con el propósito de incentivar la construcción
de vivienda de interés social nueva, para arrendar a
través de sociedades especializadas reglamentadas para
el efecto, serán renta exenta los ingresos por ellas
recibidos por concepto de cánones de arrendamiento de
cada vivienda durante los diez (10) años siguientes a
su construcción.
Así mismo, los fondos de inversión
pueden invertir en inmuebles de acuerdo con la reglamentación
que expida el Gobierno Nacional, y las rentas pagadas por éstos
Fondos de Inversión, originadas en cánones de
arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) años
siguientes a su construcción, serán renta exenta
para el inversionista que la reciba, de acuerdo con la reglamentación
que expida el Gobierno Nacional para tal efecto.
El Estado podrá, tanto en su nivel nacional
como territorial establecer subsidios a familias de escasos
recursos para el alquiler de vivienda, cuando carezcan de ella.
Tendrán derecho preferencial los desplazados por la violencia,
las madres cabeza de familia y las personas de la tercera edad.
El Gobierno establecerá los requisitos, condiciones y
procedimientos para la asignación y uso de estos subsidios.
Parágrafo. La exención de que trata
éste artículo sólo será aplicable
a las viviendas de interés social construidas con posterioridad
a la expedición de esta ley. El Gobierno Nacional expedirá
la reglamentación de que trata los incisos primero y
segundo de éste artículo dentro de los seis (6)
meses siguientes contados a partir de la expedición de
la presente ley.
Artículo 42. Régimen aplicable
a los contratos en ejecución. Los contratos que se
encuentren en ejecución con anterioridad a la vigencia
de la presente ley, se regirán por las disposiciones
sustanciales vigentes al momento de su celebración.
Parágrafo. Para todos los efectos
legales, las normas relacionadas con las causales de terminación
de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas
para dar por terminado unilateralmente por parte del arrendador
son de carácter sustancial y por ende sólo se
aplicarán a los contratos que se celebren con posterioridad
a la vigencia de esta ley.
Artículo 43. Tránsito de legislación,
vigencia y derogatoria. La presente ley en cuanto a sus
disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se
suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia, y las
disposiciones procesales contenidas en los artículos
12 y 35 a 40 serán de aplicación inmediata para
los procesos de restitución sin importar la fecha en
que se celebró el contrato. Para efectos del tránsito
de legislación, deberá estarse a lo establecido
en el artículo 40 de la Ley 153 de 1887 y en el artículo
699 del Código de Procedimiento Civil.
Esta ley rige a partir del momento de su promulgación
y deroga la Ley 56 de 1985, el artículo 2035 del Código
Civil, el artículo 3º del Decreto 2923 de 1977,
el artículo 4º del Decreto 2813 de 1978, el artículo
23 del Decreto 1919 de 1986, los artículos 2º, 5º
y 8º a 12 del Decreto 1816 de 1990, como también
las demás disposiciones que le sean contrarias.
El Presidente del honorable Senado de la República,
Luis Alfredo Ramos Botero.
El Secretario General del honorable Senado de
la República,
Emilio Ramón Otero Dajud.
El Presidente de la honorable Cámara de
Representantes,
William Vélez Mesa.
El Secretario General de la honorable Cámara
de Representantes,
Angelino Lizcano Rivera.
REPUBLICA DE COLOMBIA ¿ GOBIERNO NACIONAL
Publíquese y Ejecútese.
Dada en Bogotá, D. C., a 10 de julio de
2003.
ÁLVARO URIBE VÉLEZ
El Ministro del Interior y de Justicia,
Fernando Londoño Hoyos.
El Ministro de Hacienda y Crédito Público,
Alberto Carrasquilla Barrera.
La Ministra de Ambiente, Vivienda y Desarrollo
Territorial,
Cecilia Rodríguez González-Rubio.
