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Contratos de arrendamiento

Una bodega industrial con contrato de arrendamiento directo, suscrito entre arrendador y arrendatarios solidarios. Estos se han abstenido de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de septiembre de 2006 hasta la fecha de la presente consulta y así mismo el 10 por ciento de IVA sobre el mencionado canon. ¿Cuál es la razón por la que en la DIAN aseguran que así no reciba el arrendador el canon de arrendamiento ni el IVA, éste último debe declararse y pagarse bimensualmente? Cómo puede ser posible y justo que si no se recauda el IVA, porque los inquilinos no lo pagan, el arrendador debe responder ante la DIAN por dicho monto?

El IVA, de conformidad con el artículo 420 Literal b, se genera por la prestación de servicios en el territorio nacional.

Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, diferentes a los destinados a vivienda, son considerados un servicio, el cual se encuentra gravado con el impuesto a la tarifa especial del 10 por ciento (artículo 468-3 del Estatuto Tributario).

En materia del impuesto sobre las ventas, se considera como ventas, para los solos efectos de la determinación del impuesto, todos los actos que impliquen transferencia de dominio a título gratuito u oneroso, independientemente de la denominación que se de a los contratos y de las condiciones pactadas por las partes. De la misma manera y con igual especialidad, el artículo 429 del E.T. señala el momento de causación del impuesto, afirmándose que en las ventas, el impuesto se causa en la fecha de emisión de la factura o documento equivalente y a falta de éstos, en el momento de la entrega; y en la prestación de los servicios, la causación ocurre en la fecha de emisión de la factura o documento equivalente, o en la fecha de terminación de los servicios o del pago o abono en cuenta, la que primero ocurra.

En este orden de ideas, si la causación del impuesto ocurre en la medida en que primero se presente cualquiera de los hechos indicados, el responsable del IVA estaría obligado a facturar el servicio teniendo en cuenta lo acordado por arrendador y arrendatario en el contrato, y dicha facturación es la que determinan la causación del IVA, independientemente si el arrendatario cumple o no con el pago de los canones.

Esto por cuanto que, dentro de las obligaciones de los responsables del IVA se encuentra facturar el IVA que se cause legalmente en sus operaciones y presentar oportunamente la declaración bimestral.

Para el caso de los contratos de arrendamiento de inmuebles se debe tener en cuenta que, como regla general, son responsables del impuesto sobre las ventas quienes presten el servicio de arrendamiento gravado y pertenezcan o deban pertenecer al régimen común del impuesto sobre las ventas, debiendo cumplir con las obligaciones establecidas para los responsables.

Si el servicio de arrendamiento es prestado por un responsable del régimen simplificado a un responsable del régimen común, éste deberá asumir el impuesto aplicando el mecanismo de la retención en la fuente.

En el año 2007 compré un inmueble sobre planos por valor de 103.000.000 el cual me fue entregado en septiembre. Ese inmueble lo vendí en octubre de 2007 por valor de 122.500.000. En este caso se genera impuesto de ganancia ocasional teniendo en cuenta que el inmueble lo compre sobre planos y lo vendí completamente terminado. Si se genera cuál sería la tarifa que tendría que pagar? ¿Qué posibilidades tengo para reducir el valor del impuesto?

Se debe tener en cuenta que las ganancias ocasionales corresponden a todos los ingresos recibidos por el contribuyente a partir de actividades esporádicas o que acontezcan por circunstancias del azar, las cuales no hacen parte del giro ordinario de sus negocios.

Según lo señalado por el artículo 300 del Estatuto Tributario, se consideran ganancias ocasionales las provenientes de la enajenación de bienes que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un término de dos años o más, y la cuantía de la misma se establece por la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal del activo enajenado. Si el activo ha permanecido por menos de dos años dentro del activo fijo del contribuyente, la utilidad no será ganancia ocasional sino renta.

De acuerdo con su pregunta , se puede deducir que la actividad de compraventa de inmuebles no es propiamente la actividad común del contribuyente. Por lo tanto, en principio se puede afirmar que la venta del inmueble podría estar sujeta al impuesto complementario de ganancias ocasionales. Sin embargo, como no se cumple con el requisito de la permanencia en el activo fijo por dos años o más, la utilidad será gravada como renta, cuya base gravable para el cálculo del impuesto estará conformada por todos los ingresos constitutivos de renta requisito (salarios, honorarios, servicios etc), más el concepto de la utilidad en la transacción de la consulta. El impuesto a cargo será el resultado de aplicar la tabla del impuesto para personas naturales vigente para el año 2007.

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