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Solo las personas naturales no obligadas a llevar contabilidad son las que deben comparar el costo fiscal de sus bienes raíces contra el avalúo o autoavalúo catastral para que el mayor de los dos se convierta en su valor patrimonial

Una de las importantes normas contenidas en el Estatuto Tributario, y que fue modificada con el artículo 20 de la ley 1111 de diciembre de 2006, es la contenida en el artículo 277, norma  en la cual se establece la forma en como deben ser denunciados, en las declaraciones de renta o en las declaraciones de ingresos y patrimonio, los bienes raíces poseídos a diciembre 31 (ya sea que tengan la categoría de activos fijos o que los posean como un inventario de bienes raíces para la venta)

Y para poder contrastar los cambios que se produjeron en dicho artículo 277, a continuación citamos la versión que tuvo la norma hasta antes y después de la ley 1111 de diciembre de 2006

Como vemos, el cambio en la norma se produce en sí por motivo de que con la misma ley 1111 de diciembre de 2006 fue cuando se eliminaron los ajustes por inflación fiscales. En consecuencia, a partir del año gravable 2007, para definir el valor patrimonial de los bienes raíces lo único que importa no es quiénes efectúa ajustes por inflación fiscales y quiénes no, sino quiénes llevan contabilidad  y quiénes no.

(nota: hasta diciembre de 2006, lo normal era que quienes llevaran contabilidad, también aplicaban ajustes por inflación; pero el artículo 329 del ET, hoy día derogado,  disponía por ejemplo que las entidades del régimen tributario especial del artículo 19 del ET, o que las entidades No contribuyentes declarantes de Ingresos y patrimonio, a pesar de que llevan contabilidad, no aplicaban ajustes por inflación fiscales)

Por consiguiente, la aplicación de la norma del artículo 277 en el año gravable 20007 implica que hagamos las siguientes distinciones

Caso de los declarantes obligados a llevar contabilidad

Este tipo de declarantes (sin importar si son personas naturales, o si son personas jurídicas del régimen ordinario, o si son personas jurídicas del régimen especial, o si son personas jurídicas  no contribuyentes pero declarantes de ingresos y patrimonio), deben tomar en cuenta lo siguiente:

a) - Deben denunciar sus bienes raíces solamente por el costo fiscal que tengan los mismos a diciembre 31 de 2007. Es decir, no deben efectuar ninguna comparación con el avalúo o autoavalúo catastral 2007 que tenga dicho activo para luego tener que escoger el mayor entre el costo o el avalúo. Recordemos que el costo fiscal de los bienes se define conforme a la norma del artículo 67 del ET (costo de adquisición, más construcciones  y mejoras, y hasta la adición de la contribución por valorización). Por tanto, es inexacta esa referenciación que se hace en el primer inciso del artículo 277 cuando dice que el costo fiscal se determinará “de acuerdo con lo dispuesto en los Capítulos I y III del Título II del Libro I de este Estatuto” pues esos capítulos así referidos no son los que tratan exactamente sobre la forma de definir el costo fiscal de un bien raíz (ya sea que se considere activo fijo o movible). Los artículo 67 y 69 del ET, donde sí se define ese costo, hacen es parte del Capitulo II del Título I del Libro I del Estatuto Tributario…

b) - Además, si se trata de bienes raíces que poseían a diciembre de 2006 y que continuaron poseyendo hasta diciembre 31 de 2007, en ese caso el costo fiscal que tenían a diciembre de 2006 (con todo y sus ajustes por inflación acumulados hasta dicha fecha), puede ser incrementado opcionalmente con el “reajuste fiscal” mencionado en el artículo 280 del ET (que para el año fiscal 2007 fue definido en 5,15%; véase el artículo 2 de la resolución DIAN 15013 de diciembre de 2007; y uno de nuestros anteriores editoriales). Y Lo mismo también aplica por si el bien raíz fue adquirido en algún momento dentro del año 2007, con la salvedad entonces de que el “reajuste fiscal” se aplicaría no en forma plena sino en forma proporcional por el tiempo transcurrido entre el momento de su adquisición y diciembre 31 de 2007.

c) - Si el bien raíz involucra una construcción, y por tanto la construcción es sometida a depreciación fiscal, es importante recordar que el valor que se le aplique por concepto de “reajuste fiscal” al costo de esa construcción, tal “reajuste fiscal” no se toma en cuenta para el cálculo del gasto por depreciación del año 2007 (consulta nuestro anterior editorial “Cuando se apliquen reajustes fiscales, estos no son base para el cálculo del gasto depreciación fiscal )

d) - Por último, si el bien raíz es un activo fijo, en ese caso, aunque el valor por el cual quedará declarado en la declaración 2007 solo es por el costo fiscal, ello no impide que el avalúo o autoavalúo catastral que tuviera en el año 2007 pueda ser tomado como “costo fiscal de venta” si sucede que el bien raíz llega a ser vendido durante el 2008 ya que así se desprende de la norma contenida en el artículo 72 del ET y en los artículos 6 y 7 del decreto 326 de 1995. Es decir, si el bien raíz se llega a vender durante el 2008, en ese caso el contribuyente escoge si le sirve más usar como costo de venta el “costo fiscal a diciembre de 2007” o el “avaluó o autoavalúo 2007”.

Caso de los contribuyentes no obligados a llevar contabilidad

Para este tipo de caso, el cual se aplicaría entonces solamente a las personas naturales que no sean comerciantes y por tanto no están obligadas a llevar contabilidad (ver artículo 23 del Código de Comercio), habría que comentar lo siguiente:

a ) - El costo fiscal de sus bienes raíces (que en todos los casos le constituyen activos fijos pues si le constituyeran “inventarios para la venta” en ese caso ya sería un comerciante obligado a llevar contabilidad”) se definiría de pos posibles formas : 1) la indicada en los artículo 67 y 69 del ET (costo de adquisición,  más adiciones y mejoras, más contribuciones por valorización, más la aplicación opcional del  “reajuste fiscal” del que ya hablamos anteriormente); o 2) la indicada en el artículo 73 del ET (costo de adquisición incrementado por un factor especial definido de acuerdo con el año de adquisición del bien; a ese subtotal se le adicionan las adiciones y mejoras; adviértase que ese factor especial aplicable fue definido, para el año fiscal 2007, en la tabla que está contenida dentro del decreto 4816 de diciembre de 2007; consulta también una de nuestras anteriores conferencias gratuitas)

b ) - Una vez definido el costo fiscal del bien raíz que se posea a diciembre 31, ese costo fiscal sí se debe comparar con el avalúo o autoavalúo catastral del mismo año 2007 (no con el avalúo o autovalúo catastral del 2008, pues son muchos los declarantes que se equivocan al tomar tal dato ya que como la declaración de renta 2007 la empiezan a elaborar en los primeros meses del 2008, entonces muchas veces se “despistan” y toman el dato equivocado; recuérdese que los avaluaos o autoavalúos cambian siempre en enero 1 de cada año). El mayor valor entre el costo fiscal a diciembre de 2007 y el avalúo o autoavalúo catastral 2007 es el que se toma como valor patrimonial (valor por el cual se declarará el bien raíz)

c ) - Por último, es pertinente comentar que en el caso de las personas naturales que son casadas (así sea que lleven o no contabilidad), debe tenerse presente que si un bien raíz se adquiere durante la existencia del matrimonio, pero en la escritura de compra se nombra a uno solo de los cónyuges como el adquirente del bien, entonces es ese solo cónyuge adquirente del bien raíz es quien declarará el 100% del mismo. Pero si en la escritura de compra sí se nombra a ambos cónyuges como adquirentes, en ese caso cada cónyuge (si les toca declarar), denunciará la parte que le corresponda en la propiedad del inmueble (ver artículo 8 del ET y nuestro anterior editorial Cómo reportan los cónyuges su patrimonio en las declaraciones tributarias?.

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Herramienta

• Cómo aplica el artículo 73 del ET al vender bienes raíces o acciones y/o cuotas en sociedades? - Conferencia Virtual

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