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Al momento de denunciar en la declaración de renta el costo fiscal de un bien raíz vendido por un precio de venta inferior a dicho costo, el costo se tendría que limitar para no reflejar una perdida que sería no deducible.

Al momento de hacer la planificación de su impuesto anual de renta, todos los contribuyentes (tanto personas naturales como jurídicas) que estén pensando en llevar a cabo la venta de bienes raíces (ya sean bienes raíces que los tienen en sus “inventarios de bienes raíces para la venta” como es el caso de las constructoras, o bienes raíces que hacen parte de sus “activos fijos”) deben tomar en cuenta que según el inciso 4 del art.90 del ET (el cual fue modificado con el art.57 de la ley 863 de dic de 2003), si dicha operación arroja una “pérdida” (porque el costo es mayor al precio de venta), en tal caso dicha pérdida no sería aceptada en la depuración anual de su impuesto de renta

La norma del art.90 establece lo siguiente:

“ART. 90.—Determinación de la renta bruta en la enajenación de activos. La renta bruta o la pérdida proveniente de la enajenación de activos a cualquier título, está constituida por la diferencia entre el precio de la enajenación y el costo del activo o activos enajenados.

Cuando se trate de activos fijos depreciables, la utilidad que resulta al momento de la enajenación deberá imputarse, en primer término, a la renta líquida por recuperación de deducciones; el saldo de la utilidad constituye renta o ganancia ocasional, según el caso.

El precio de la enajenación es el valor comercial realizado en dinero o en especie.

INC. 4º—Modificado. L. 863/2003, art. 57. Se tiene por valor comercial el señalado por las partes, siempre que no difiera notoriamente del precio comercial promedio para bienes de la misma especie, en la fecha de su enajenación. Si se trata de bienes raíces, no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo mencionado en el artículo 72 de este estatuto.

Cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del valor comercial de los bienes en la fecha de su enajenación, conforme a lo dispuesto en este artículo, el funcionario que esté adelantando el proceso de fiscalización, respectivo, podrá rechazarlo para los efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y estado de los activos; atendiendo a los datos estadísticos producidos por la Dirección General de Impuestos Nacionales, por el Departamento Nacional de Estadística, por la Superintendencia de Industria y Comercio, por el Banco de la República u otras entidades afines. Su aplicación y discusión se hará dentro del mismo proceso

Se entiende que el valor asignado por las partes difiere notoriamente del promedio vigente, cuando se aparte en más de un veinticinco por ciento (25%) de los precios establecidos en el comercio para los bienes de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos”

(el resaltado es nuestro)

Nótese como ese inciso 4 del artículo 90 está indicando que solamente en el caso de los bienes raíces (y sin distinguir si figuran como “inventarios para la venta” o como “activos fijos” en el patrimonio del vendedor) es cuando se indicaría que no es posible aceptar que el precio de venta fijado entre las partes pueda quedar por debajo del costo fiscal (lo cual produciría una “pérdida en venta de bienes raíces”).

Es decir, que si se tratara de cualquier otro activo del contribuyente (por ejemplo vehículos, o maquinarias), los mismos sí se podrían vender con precios de venta inferiores al costo y la pérdida que se forme en esas otras ventas sí sería deducible (claro está, tomando en cuenta las salvedades mencionadas en los art.148 a 156 del ET)

La Corte declaró exequible el inciso 4 del art.90 del ET

Esa norma de dicho inciso 4 ya fue analizada por la Corte Constitucional, y en su sentencia C-245 de marzo de 2006 indicó lo siguiente:

"La norma busca evitar que los contribuyentes enajenen sus bienes raíces por valores inferiores al costo, al avalúo catastral o al autoavalúo, pues en la mayoría de los casos las valores o precios de enajenación son superiores a estos. En caso contrario, puede el contribuyente, en cualquier tiempo solicitar la revisión del avalúo catastral o del autoavalúo, sin que por esto pueda decirse que la norma es inconstitucional.

En este orden de ideas, la expresión que ahora se acusa como inconstitucional, establece una situación específica para la enajenación de bienes inmuebles que no parece desproporcionada ni mucho menos inequitativo. Simplemente, el legislador en uso de sus amplias facultades en materia tributaria determinó unos criterios a seguir para fijar el valor comercial de bienes raíces, señalando finalmente unos valores de referencia para efectos fiscales.

La expresión demandada no limita en ningún momento al contribuyente en su declaración de renta. El inciso 4º dispone que tratándose de la enajenación de bienes raíces no se podrá enajenarlos por un valor inferior a su costo fiscal, constituido en este caso por el valor comercial del inmueble. Es decir, contrario a lo manifestado por el actor, la norma no establece una base gravable mínima, sino que fija un precio mínimo de venta.

El señalamiento de términos precisos para la enajenación de bienes obedece a la necesidad de que todos los contribuyentes tengan unos valores de referencia, fijados por el legislador sin discriminación alguna.

Así las cosas, la disposición legal objeto del reproche por el demandante, no quebranta el principio de equidad, mucho menos, obliga a los contribuyentes a tributar sobre una base superior a la real.

Al elaborar la declaración de renta, el costo fiscal del activo se limitaría al mismo valor del precio de venta

En vista de lo anterior, si un contribuyente se ve en la obligación de vender sus bienes raices por un precio de venta que estaría por debajo del costo fiscal o del avalúo catastral, pues no puede conseguir que le den más dinero por su inmueble, lo que tendría que hacer en su declaración de renta es denunciar en la sección de “ingresos” ese precio de venta real por el cual lo logró vender.

Pero en la sección de “otros costos” solo colocaría como costo fiscal del bien raíz vendido un valor que sea igual al que denunció en la sección de “ingresos” (es decir, limita el costo fiscal que tenía el activo hasta el mismo valor del precio de venta). De esa forma evitaría estar reflejando una pérdida en venta de bienes raíces que al mezclarse con las demás operaciones hechas en el mismo año fiscal produciría una rebaja en el impuesto de renta, lo cual, como ya vimos, no le sería aceptado

Por último, para analizar mejor la presunción que se hace en el último inciso del art.90 del ET, y con la cual la DIAN podría entrar a objetar el precio de venta que se haya pactado en las ventas de cualquier activo (bines raíces o los demás), recomendamos repasar nuestro anterior editorial “Cual es el precio de venta mínimo por el cual se deben vender los activos fijos y las acciones o aportes poseídos en sociedades?

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